[미국에서 내집마련] 미국 주택 구입 절차-1: 구매 전 준비 할 것들

샌디에이고에서 랜팅을 한 지 2년이 지났다.

고양이 추가 렌트비까지 합쳐서 샌디에이고에서 나의 1B1B (1 Bed room, 1 Bath room) 렌트비는 1800$ 였다.

그런데 이번에 계약 연장시 렌트비가 2100달러를 넘겼다.

그냥 나가라는 거지 ㅎㅎ

 

참고로 미국에서의 하우스 렌트는 두 가지 종류가 있다

 

1. Leasing office에서 임대만 목적으로 하는 집을 구한다.

대체적으로 한 회사 혹은 기업에서 관리하며 단지 안에 관리사무실이 있어 하우스 투어가 간단하고,

추후 입주 후 관련 문제 혹은 고장, 수리 관련 문제에 있어서 처리가 빠르고 간단하다.

 

단점은 대부분 6개월~1년 단위로 계약 연장을 해야 하며, 월 단위 연장도 가능 하지만 렌트 비용이 어마어마하게 올라간다.

우리는 1~2달 정도 비싸더라도 월단위 연장으로 살면서 여유 있게 집을 알아볼 예정이었지만,

어이없게도 월 단위 렌트비용은 9000달러였다. (거짓말 아니고 진심..... 장난하는 건가?)

 

또 다른 아파트는 모르겠지만, 내가 살던 아파트는 매일 렌트비용이 달라진다.

그래서 어느 정도 운도 따라 줘야 함.

하우스 헌팅을 갔을 때 첫날 사무실에 들려서 집을 보고 다음 날 계약하러 갔더니 가격이 달랐다.

나는 운이 좋게 100달러 정도 낮아진 가격이었다 (만세)

 

2. 집주인에게 직접 임대

부동산을 통해서 직접 하우스 오너에게 집을 렌트한다.

장점은 기본 월 단위 연장으로 해서 이사 가기 한 달 전에만 알리면 된다. 

월세가 하우스 오너에게 달려 있어 좋은 오너를 만나면 월세 인상이 적을 수도 있다.

 

단점은 수리 관련 문제에 있어 시간이 걸릴 수도 있다.

 

우리는 1번의 케이스였다.

1년 후 월세 인상 안내를 받았고 받아들였다. 2년 후 그리고 한 달에 2100달러는 부담스러워서

드디어 첫 내 집 마련을 결정했다. 

 

주택 구매과정 기간은 정확히 한 달.

미국에서의 주택구입에 있어 대출을 받는 경우에는 최소한 한 달은 걸린다.

우리도 오퍼 승인되고 정확히 한 달 걸렸다.

단, 전체 현금으로 구매하는 경우에는 1주일이면 끝난다고 한다.

 

Step 1. 신용점수 (크레딧 점수) 관리하기

특히, 대출을 끼고 사는 경우에는 반드시 중요하다.

크레딧 점수에 따라서 대출이자와 대출 금액이 달라진다.

 

그러나 J가 이미 미국에서 산지 10년이 넘어서... 딱히 신용점수는 상관이 없었다.

신용카드 여러 개 만들고 밀리지 말고 잘 갚기만 해도 Excellent 등급은 나온다.

다만 미국에 막 오신 분들은 단기간에 신용점수를 만드는 것부터 힘들다고 했다 ㅜㅠ 

 

또한, 크레딧 점수가 높아도 집 사기 전 한 두 달 전부터는 높은 지출은 피하는 게 좋다.

갑작스러운 지출은  신용점수의 영향을 주기 때문이다.

그래서 주변에 보면 집 사기 전에는 대부분 현금으로 생활하는 걸 많이 봤다.

 

실제로 우리의 신용점수는 800점 이상이었다. 만점 850점

최고 점수는 810까지도 간 적도 있었지만, 대체적으로 800초반에서 머물렀다.

그러나 집 사기 한 달 전 J의 해외 출장으로 인해서 유럽에서 약 한 달간 함께 생활했다.

J가 일을 하는 동안 나는 혼자서 여행을 다녔다. (즉 카드를 벅벅 긁어댔다는 소리)

 

그리고 미국으로 돌아오자마자 재계약 종이를 받았고 연장 시 렌트 비용이 너무 비싼 것을 확인하고

부랴부랴 주택 구매 절차를 시작했다. 그 결과 우리의 신용점수는 크레딧 사용량이 늘어 750점 대 까지 떨어졌다...

다행인 건 750점 이상이면 최고 등급인 셈이라서 큰 문제는 없었지만 신용점수 조회 과정에서 엄청 긴장했던 생각이 난다.

 

사실상 1단계이지만 우리는... 별생각 없이 넘어갔다.

 

Step 2. 예산 범위 확인하기

특히, 대출을 끼고 사는 경우에는 반드시 중요하다

현금으로 구매하는 경우 본인이 가지고 있는 예산을 정하면 되지만,

우리처럼 대출을 끼는 경우 은행이 우리에게 얼마나 돈을 빌려줄 수 있는지 대략적으로 알아야 한다.

 

대다수의 부동산 웹사이트에서 Affordability Calculator를 제공하고 있다.

우리는 Zillow랑 Redfin을 주로 사용했다.

 

>> Zillow Affordability Calculator (Zillow에서 제공하는 구매 가능성 금액 계산기)

https://www.zillow.com/mortgage-calculator/house-affordability/

How Much House Can I Afford - Home Affordability Calculator | Zillow

연봉, 다운페이, 부채 등등 간단한 정보를 입력하면 어느 정도 금액까지 봐야 하는지 나온다.

우리도 여러 가지 웹사이트에서 계산해봤으나 결과는 비슷비슷했다.

 

여기서 다운페이란 집 값의 일정 퍼센트를 미리 현금으로 지불하는 비용을 말한다.

보통 20%를 기준으로 하고 있으나 사실상 은행에서 OK만 하면 크게 문제는 되지 않는다.

단, 현금 보유액이 집값의 20%를 넘기지 못하면 매달 일정 금액의 보험료를 내야 한다.

 

우리도 20%를 맞추지 못했고, 대출 상환이 집값의 20%를 넘길 때까지 매달 100달러 미만의 보험료를 지불해야 한다.(ㅠ)

 

Step 3. 오픈하우스 둘러보기

부동산 중개인에게 연락하기 전에 반드시 오픈하우스를 먼저 둘러봐야 한다.

그래야 부동산 중개인과 일할 때 훨씬 빠르고 편안하다.

많이 가볼수록 좋다. zillow나 Redfin에서 등의 앱이나 온라인에서 오픈하우스 일정을 확인할 수 있다.

이런 식의 '오픈 하우스만 보기' 설정도 가능하다.

 

우리도 구매 전 5개월 전부터 매주 주말마다 오픈하우스를 돌아다녔다.

다양한 지역의 다양한 집을 보았고 많은 리스팅 에이전트와 대화를 나누며 정보를 얻었다.

오픈하우스는 워크인으로 가능하며 간단하게 집을 둘러보는 식으로도 가능하다.

우리는 정보를 얻기 위해 많은 리스팅 에이전트들과 대화를 나눴지만,

단순히 '하이' 만하고 집을 둘러봐도 괜찮다. ㅎㅎ

 

관심이 가는 집이 오픈하우스 일정이 없을 때에는 무료로 일정 스케줄도 가능하다.

이런 면에서 나는 Redfin이 가장 편했다.

Redfin 어플에서는 기본적으로 학군, 편의성, walking score 등 역시 확인이 가능하다.

 

여기까지가 미국에서 집 구매절차라고는 하지만 사실상 구매 전 준비과정에 불구하다.

 

>> 2편으로 이어집니다.

[미국에서 내집마련] 미국 주택 구입 절차-2: 하우스 헌팅