[미국에서 내집마련] 미국 주택 구입 절차-2: 하우스 헌팅

>> 1편과 이어집니다

[미국에서 내집마련] 미국 주택 구입 절차-1: 구매 전 준비 할 것들

미국에서 내 집 마련 2탄!

 

내가 어느 지역이 좋은지, 어떤 집이 좋은지 대충 감이 온다면 

이제 부동산 중개인을 찾아야 한다.

 

사실 제일 좋은건 지인에게 추천받는 것이다. 우리도 J의 동료의 절친으로 추천받았다.

 

Step 4. 리얼터 (부동산 에이전트) 선정하기

미국에는 3개지 종류의 부동산 에이전트가 있다.

1. 판매 측 부동산 에이전트

>> 셀러 입장을 대변

2. 구매 측 부동산 에이전트

>> 바이어 입장을 대변

3. 리스팅 부동산 에이전트

>> 오픈하우스를 열고 혹은 집 구경을 스케줄 시 문을 열어주는 역할 담당

 

우리가 오픈하우스를 가면 만나는 에이전트는 대다수가 리스팅 에이전트들이다.

이때 굉장히 친절하게 집을 구경해주면서 다른 에이전트랑 일하는지 묻고,

우리가 바이어 에이전트도 하니 연락 주라며 명함을 주기도 한다.

 

속지 말자! 리스팅 에이전트는 셀러 측 에이전트 즉 판매자가 연결한 사람이다.

우리의 입장을 절대로 정확히 대변하지 않을 수도 있다.

특히 외국인 입장에서 집을 구매하는 경우에 우리에게는 하나라도 더 많은 정보를 줄 수 있는 구매 측 부동산 에이전트가 필요하다.

 

또한, 경력이 많고 영어가 능숙하면 좋다.

우리를 도와주었던 에이전트는 엄마는 1세대 이민자 딸은 2세대 이민자였다. 이 둘이 파트너로 일을 하고 있었다.

그래서 엄마 에이전트는 경력이 더 많아 대다수의 업무를 담당하고, 그 외 인맥이 필요한 일에 도움을 받았다. (수리, 이사 등)

딸 에이전트는 문서 작업을 주로 담당했다.  (기자 출신으로 문서 작성 등이 매끄럽다고 했다.)

실제로 오퍼를 넣을 때는 긴 서류를 작성하고 넣는데 이때 Negotiation 즉 협상 레터를 작성할 때의 문구가 중요하다고 들었다.

 

Step 5. 사전 융자 승인받기 (Pre- approval)

은행 대출은 직접 발로 뛰어서 은행 대출 이자를 비교해도 좋다.

단, 우리에게는 큰 은행만 알아보기에는 정보가 너무 적었다.

그래서 우리는 은행 대출 관련 에이전트를 한 단계 더 통했다. 

 

대출 관련 에이전트 역시 부동산 에이전트의 소개로 연결되었다. 

사실상 말이 좋아 소개이지 그냥 그 둘은 함께 일하는 사이인 셈이다.

 

이렇게 하면 작은 대출 회사의 대출까지 더 폭넓게 알아 봐 줄 수 있어,

조금이라도 이자를 낮게 가고 싶은 사람에게는 반드시 필요한 작업이다.

본격적인 하우스 헌팅 전에 반드시 해두는 것이 좋다. 그래서 맘에 드는 집을 찾으면 바로 오퍼를 넣을 수 있도록!!!

 

그러면 이 대출 관련 에이전트는 최저의 이자와 최대의 대출한도를 찾아서 우리에게 승인서를 보내준다.

 

앗! 참고로 바이어는 어떠한 에이전트 비용을 내지 않는다.

집 값의 1~2% 정도를 에이전트 비용으로 내야 하는데, 이때 셀러가 바이어측 에이전트 비용까지 지불한다.

 

Step 6.  하우스 헌팅

융자 승인이 나오면 이제부턴 하우스 헌팅이다!

그동안 봐 두었던 집을 도태로 어느 지역, 어떤 집 등의 나만의 기준(criteria)을 가지고 부동산 에이전트와 함께 움직인다.

 

우리의 기준은

1. 밝은 집 ★★★★★★★★★

2. 조용한 집 ★★★★★

3. 가라지(차고)와 연결된 집 ★★★★

4. 근처에 쇼핑센터가 있는 지역 ★★★

5. 위아래 다른 유닛이 없는 집 ★★★★★

 

등등 몇 가지 기준과 지역과 예산을 부동산 에이전트에게 알려주면 하루 여러 집을 구경할수 있도록 투어 일정을 잡아준다.

그렇게 하루에 몇가지 집을 보고 맘에 드는 게 있으면 오퍼로 넘어가고,

없으면 다시 한번 투어 일정을 부탁한다.

 

Step 7.  오퍼 넣기 (Offer)

드디어 맘에 드는 집을 찾았다!

미국에서는 집값을 바이어가 먼저 제시한다. 물론 기준 가격은 있다.

완전 협상 불가능한 셀러들도 있지만, 대다수가 적정 범위를 주고 협상 가능이라고 했다. (예를 들어 600K~650K)

 

물론 바이어 입장에서는 낮은 가격으로, 셀러 입장에서는 높은 가격으로 팔고 싶어 한다.

이때 부동산 에이전트의 능력이 발휘된다.

 

먼저, 바이어 입장에서 오퍼 (계약서 초본)을 작성해서 셀러에게 보낸다.

여기에는 가격,  집 안에 물건 두고 나가야 하는 물건, 치워줘야 하는 물건, 기타 등등 문서화시킨다.

 

아! 재미있었던 것은 미국은 대부분의 필수 가전제품은 집값에 포함되어 있다.

포함 제품 : 가스레인지 + 딸려있는 오븐, 세탁기, 건조기, 전자레인지, 식기세척기, 냉장고

이렇게 대부분 이미 빌트인으로 설치되어 있는 제품은 집값에 포함이다.

단, 너무 낡았거나 새로 구매를 희망하는 경우 계약서에서 빼 달라고 요청할 수 있으며,

혹은 그냥 새로 샀을 때 배달해 주신 분들께 가지고 가달라고 하면 된다.

 

>> 셀러가 거절하는 경우

셀러는 카운티 오퍼를 제시한다. 이는 역시 계약서 초본에 맘에 안 드는 점을 수정해서 우리에게로 보낸다.

이를 수락할지 거절할지는 우리에게 달려있다.

 

우리의 예를 들면

바이어 : 가격이 범위가 600K~650K인 집을 610K에 오퍼를 넣었다.

셀러 : 거절 -> 640K에 카운티 오퍼

바이어 : 거절 -> 620K에 재 오퍼

셀러 : 거절 -> 630K에 재 오퍼

바이어 : 거절 -> 623K에 재 오퍼 + 약간의 협박

여기서 우리 부동산 에이전트가 이번에 계약 성립이 안되면 우리는 차선으로 넘어가겠다고 협박...

셀러 : OK

 

보통 이런 식으로 몇 번 왔다 갔다 하는 것이 기본이다.

처음부터 너무 낮은 금액을 제시하면 셀러 입장에서는 장난으로 찔러본다고 생각할 수 있어 적정한 금액 제시가 필요하다.

솔직히 우리는 시간에 쫓기고 있었기에 이때부터 정말 똥줄 타는 기분으로 살았다.

 

이 오퍼만 약 일주일이 걸렸다. 

 

이 단계까지만 오면 이제 이사 갈 준비를 하면 된다.

나도 오퍼 성립되는 순간 부터 홈디포에서 박스를 사다가 차근차근 짐을 쌌다.

숨은 고양이 찾기 미션!!!! 

 

>>3편과 이어집니다.

[미국에서 내집마련] 미국 주택 구입 절차-3: 계약서 작업